Il regime Iva scelto al momento della stipula del contratto di locazione è vincolante per tutta la durata del contratto. Tuttavia, i contratti in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del Dl 83/2012, hanno una chance in più. Infatti, per usufruire delle nuove possibilità introdotte proprio con il Dl 83/2012, questi contratti possono essere integrati, senza limiti temporali, per modificare il regime Iva applicato. Il chiarimento arriva con la circolare 22/E/2013, con cui le Entrate intervengono sulle delicate questioni di natura transitoria emerse con l'entrata in vigore delle nuove regole.

Il nuovo regime
Il Dl 83/2012 ha rivisto il regime Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati modificando l'articolo 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del Dpr 633/1972.
Per quanto riguarda le locazioni, la regola generale per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10) è quella dell'esenzione dell'Iva. Vengono tuttavia introdotte due fattispecie nelle quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità Iva:
elocazioni di fabbricati abitativi che sono stati costruiti o ristrutturati dall'impresa che li loca;
rlocazioni di fabbricati abitativi destinati ad "alloggi sociali" (in questo caso il regime di imponibilità Iva passa da obbligatorio a opzionale).
Se il locatore esercita l'opzione, l'aliquota Iva sarà pari al 10 per cento.
Per quanto concerne i fabbricati strumentali (gruppi catastali B, C, D, E e categoria A/10), le modifiche dell'articolo 9 del Dl 83/2012 si sono sostanziate nell'abrogazione delle due ipotesi di imponibilità Iva obbligatoria precedentemente previste. Si tratta delle locazioni effettuate nei confronti di locatari:
- soggetti passivi Iva con diritto alla detrazione pari o inferiore al 25%;
- soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.
Tutte le locazioni di fabbricati strumentali sono state pertanto attratte nel regime di esenzione Iva, salvo espressa opzione nel contratto per il regime di imponibilità.
Sia per gli immobili abitativi che strumentali, il locatore deve esercitare l'opzione per l'imponibilità (quando consentita per gli abitativi) nel contratto di locazione e il regime scelto sarà vincolante per tutta la durata del contratto. Il regime Iva dei canoni sarà poi modificabile solo se un terzo subentra al contratto in qualità di locatore (in genere, a seguito della cessione dell'immobile). Nessuna modifica è invece prevista in assenza di modifiche soggettive o in caso di subentro nel contratto da parte di un nuovo locatario.
Il cambio di rotta
Nel caso di contratti in corso di esecuzione alla data del 26 giugno 2012, è tuttavia possibile modificare il regime precedentemente applicato in due circostanze:
eopzione per l'imponibilità Iva per i canoni di locazione dei fabbricati abitativi (locati dalle imprese costruttrici o, nel caso di alloggi sociali, da locatori diversi);
rapplicazione del regime "naturale" di esenzione alle locazioni di fabbricati strumentali, limitatamente ai contratti precedentemente assoggettati obbligatoriamente a Iva (si tratta delle locazioni a soggetti con detrazione inferiore al 25% e delle locazioni a privati).
La modifica del regime avrà efficacia solo per i canoni non ancora fatturati o incassati, senza possibilità di rettificare i canoni precedenti.
In entrambi i casi l'opzione va formalizzata con un atto integrativo al contratto di locazione, che potrà (ma non dovrà necessariamente) essere registrato versando l'imposta di 67 euro. In assenza di registrazione, la circolare non precisa come la nuova opzione dovrà essere comunicata alle Entrate, rinviando a istruzioni successive. Viene tuttavia chiarito che la procedura prevista dalla risoluzione 2/E/2008 (presentazione di una raccomandata con avviso di ricevimento all'ufficio competente) si deve intendere superata. Qualora, nelle more dei chiarimenti delle Entrate, il locatore abbia comunicato il nuovo regime Iva applicato in conformità alla risoluzione 2/E/2008, l'opzione sarà comunque valida, ferma restando la necessità di integrare il contratto.