Info Utili
La locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinata dalla legge 431/1998 che ha abrogato a decorrere dal 30 dicembre 1998 gli articoli della legge n. 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative. Ha abrogato, altresì, i cosiddetti "patti in deroga" disciplinati dal D.L. 333/1992, convertito nella legge n. 359/1992.
Si precisa, tuttavia, che per i contratti ancora in corso alla data del 30 dicembre 1998 si applicano tuttora le norme previgenti.
In base al disposto dei commi 2 e 3 dell’art. 1, la legge 431/1998 non si applica:
- ai contratti di affitto su immobili "vincolati", ovvero di interesse artistico, storico, archeologico, etc. nonché a quelli su immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville,castelli e palazzi). In questi casi si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg.);
- agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica una normativa a parte, statale e regionale;
- ai contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, per i quali si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg.);
- agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
Le eventuali disposizioni contrarie alla legge, a norma dell’art.13 della L. 431/98 sono nulle se sono volte a:
- determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto registrato;
- determinare un importo del canone di locazione superiore a quanto prefissato in sede di contrattazione delle categorie, per i contratti-tipo;
- derogare i limiti temporali di durata del contratto.
Per il primo e il secondo caso, il conduttore, entro il termine di 6 mesi dalla data di riconsegna dell’immobile, può richiedere, anche con azione innanzi al Giudice, la restituzione delle somme pagate in più rispetto a quanto stabilito contrattualmente.
È nulla anche la pattuizione che tenda a derogare i limiti temporali di durata del contratto.
La nullità della singola disposizione non determina comunque la nullità dell’intero contratto.
La durata minima del contratto non può essere inferiore a 4 anni rinnovabili per altri 4 per le locazioni a canone libero, ovvero 3 anni rinnovabili per altri 2 per le locazioni a canone convenzionale.
Il locatore, trascorsi i primi 4 o 3 anni, ha la facoltà di negare il rinnovo nei seguenti casi:
- locatore che intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
- locatore persona giuridica con finalità sociali, pubbliche, culturali, assistenziali, di culto, che voglia utilizzare l'immobile per le finalità in questione, offrendo al conduttore un'idonea alternativa abitativa;
- conduttore che disponga, nello stesso Comune, di un idoneo alloggio libero;
- immobile, posto in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o stabilizzato e che la permanenza del conduttore sia d'ostacolo ai lavori; si precisa che le autorizzazioni e le concessioni decorrono dall'effettiva disponibilità.
- immobile che versi nello stato di cui al punto precedente e che sia in condizioni tali da necessitare interventi di integrale ristrutturazione oppure immobile che debba essere demolito o trasformato. Si puntualizza che le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva disponibilità dell'immobile;
- proprietario che intenda effettuare sopra-elevazioni in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino sia d'ostacolo;
- conduttore che non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
- locatore che intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre eventualmente alla propria abitazione.
Al riguardo si ricorda che il locatore:
- ha l’obbligo di esporre chiaramente uno dei suddetti motivi di disdetta nella comunicazione inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza;
- deve adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta entro dodici mesi da quando ne ha riacquistato la disponibilità.
Nel caso, infatti, in cui il locatore non ottemperi agli obblighi innanzi citati, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato, fermo restando il maggior danno.
Al termine degli 8 o dei 5 anni ambedue le parti hanno alternativamente la facoltà di:
- rescindere il contratto con un preavviso minimo di sei mesi;
- comunicare all’altra, a mezzo lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni. La parte interrogata deve rispondere con lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione. In mancanza di accordo o di risposta il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.
Se nessuno, tra locatore e conduttore ha inviato la comunicazione per il rinnovo o per la rinuncia a mezzo raccomandata, la legge dispone che il contratto sia rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Una volta scaduto il termine o in seguito al recesso anticipato, il conduttore è obbligato a riconsegnare l’immobile nello stato in cui gli è stato consegnato fatto salvo il deterioramento dovuto alla normale usura, pena il risarcimento del danno nel caso di ritardo.
La riconsegna è, tuttavia, subordinata alla verifica dello stato dell’immobile in modo da constatare l’eventuale presenza di danni verificatisi durante il rapporto di locazione.
Se il contratto di affitto viene disdetto nei modi e nei tempi fissati dalla legge, o se il rinnovo non scatta tacitamente o a nuove condizioni, l'immobile dovrà essere necessariamente liberato alla scadenza.
Se l’immobile non viene liberato, il proprietario può rivolgersi all'autorità giudiziaria e chiedere lo sfratto del conduttore.
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Contratti ad uso abitativo
La locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinata dalla legge 431/1998 che ha abrogato a decorrere dal 30 dicembre 1998 gli articoli della legge n. 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative. Ha abrogato, altresì, i cosiddetti "patti in deroga" disciplinati dal D.L. 333/1992, convertito nella legge n. 359/1992.
Si precisa, tuttavia, che per i contratti ancora in corso alla data del 30 dicembre 1998 si applicano tuttora le norme previgenti.
In base al disposto dei commi 2 e 3 dell’art. 1, la legge 431/1998 non si applica:
- ai contratti di affitto su immobili "vincolati", ovvero di interesse artistico, storico, archeologico, etc. nonché a quelli su immobili delle categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville,castelli e palazzi). In questi casi si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg.);
- agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica una normativa a parte, statale e regionale;
- ai contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, per i quali si applicano le generiche disposizioni del codice civile (art.1571 e segg.);
- agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
Le eventuali disposizioni contrarie alla legge, a norma dell’art.13 della L. 431/98 sono nulle se sono volte a:
- determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto registrato;
- determinare un importo del canone di locazione superiore a quanto prefissato in sede di contrattazione delle categorie, per i contratti-tipo;
- derogare i limiti temporali di durata del contratto.
Per il primo e il secondo caso, il conduttore, entro il termine di 6 mesi dalla data di riconsegna dell’immobile, può richiedere, anche con azione innanzi al Giudice, la restituzione delle somme pagate in più rispetto a quanto stabilito contrattualmente.
È nulla anche la pattuizione che tenda a derogare i limiti temporali di durata del contratto.
La nullità della singola disposizione non determina comunque la nullità dell’intero contratto.
La durata minima del contratto non può essere inferiore a 4 anni rinnovabili per altri 4 per le locazioni a canone libero, ovvero 3 anni rinnovabili per altri 2 per le locazioni a canone convenzionale.
Il locatore, trascorsi i primi 4 o 3 anni, ha la facoltà di negare il rinnovo nei seguenti casi:
- locatore che intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
- locatore persona giuridica con finalità sociali, pubbliche, culturali, assistenziali, di culto, che voglia utilizzare l'immobile per le finalità in questione, offrendo al conduttore un'idonea alternativa abitativa;
- conduttore che disponga, nello stesso Comune, di un idoneo alloggio libero;
- immobile, posto in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o stabilizzato e che la permanenza del conduttore sia d'ostacolo ai lavori; si precisa che le autorizzazioni e le concessioni decorrono dall'effettiva disponibilità.
- immobile che versi nello stato di cui al punto precedente e che sia in condizioni tali da necessitare interventi di integrale ristrutturazione oppure immobile che debba essere demolito o trasformato. Si puntualizza che le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva disponibilità dell'immobile;
- proprietario che intenda effettuare sopra-elevazioni in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino sia d'ostacolo;
- conduttore che non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
- locatore che intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre eventualmente alla propria abitazione.
Al riguardo si ricorda che il locatore:
- ha l’obbligo di esporre chiaramente uno dei suddetti motivi di disdetta nella comunicazione inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza;
- deve adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta entro dodici mesi da quando ne ha riacquistato la disponibilità.
Nel caso, infatti, in cui il locatore non ottemperi agli obblighi innanzi citati, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni previste nel contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato, fermo restando il maggior danno.
Al termine degli 8 o dei 5 anni ambedue le parti hanno alternativamente la facoltà di:
- rescindere il contratto con un preavviso minimo di sei mesi;
- comunicare all’altra, a mezzo lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, se intende rinnovare il contratto a nuove condizioni. La parte interrogata deve rispondere con lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della suddetta comunicazione. In mancanza di accordo o di risposta il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.
Se nessuno, tra locatore e conduttore ha inviato la comunicazione per il rinnovo o per la rinuncia a mezzo raccomandata, la legge dispone che il contratto sia rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Una volta scaduto il termine o in seguito al recesso anticipato, il conduttore è obbligato a riconsegnare l’immobile nello stato in cui gli è stato consegnato fatto salvo il deterioramento dovuto alla normale usura, pena il risarcimento del danno nel caso di ritardo.
La riconsegna è, tuttavia, subordinata alla verifica dello stato dell’immobile in modo da constatare l’eventuale presenza di danni verificatisi durante il rapporto di locazione.
Se il contratto di affitto viene disdetto nei modi e nei tempi fissati dalla legge, o se il rinnovo non scatta tacitamente o a nuove condizioni, l'immobile dovrà essere necessariamente liberato alla scadenza.
Se l’immobile non viene liberato, il proprietario può rivolgersi all'autorità giudiziaria e chiedere lo sfratto del conduttore.
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